변호사 이계원의 생활법률 147 회 (Construction Law; 호주의 건설법 제 6 편)

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안녕 하세요? 변호사 이계원입니다. 지난 칼럼에서는 건설에 관련된 채권청구행위중 Debt, 계약에 의한
손해배상 청구행위, 부당이득에 의한 청구행위, 실제적인 보상 산정방법 대한 설명을 드린바 있습니다. 이번 주에는 Variation Claim에 대한 설명을 드리도록 하겠습니다.

공사를 하다가 흔히 공사범위의 변동( 공사비 변경, 치수계량의 변경, 공사감독관의 지시변경)으로 Variation Claim을 Builder가 Owner에게 할 수 있을 것입니다. 이 경우 공사범위의 변동에 관한 ‘Variation Clause’가 계약서에서 준비가 되어 있다면 계약서에 의한 채권청구 행위중 Debt Claim 혹은 Damage Claim을 할 수 있으나 ‘Variation Clause’이 없다면 부당이득에 의한 청구행의를 해야 할 것입니다.

만일‘Variation Clause’가 없는 가운데 공사감독관이 문서로 변경지시를 하지 않고 말로만 변경지시를 하였다면 ‘Variation’에 의한 Claim이기 보단 계약서없이 청구하는 부당이득 ( Unjust Enrichment)로 청구해야 합니다. 즉 계약서에 의한 청구의 권리가 없을 때 차선책으로 사용하는 청구행위 방법입니다.

‘Variation Clause’는 그러나 한계가 있습니다. ‘Variation Clause’가 있다손 치더라도 공사범위에 훨씬 벗어나서 변경지시가 있다면 인정되지가 않을 수가 있습니다. 가령 배를 제작하는데 공사변경을 지시하여 집을 지으라고 한다면 공사범위에 합리적으로 인정할 수 없을 것입니다. 배를 제작하는데 사용한 계약의 내용을 부정한 ( Repudiation)한 결과가 되었기 때문입니다.

한편, 종종 예상치 못하는 비용이 발생하게 되는데 Owner가 Bill of Quantity나 Schedule rate가 잘못되어 Builder가 Tender의 성공후 일하는 과정에서 추가적인 비용이 발생되는 경우일 것입니다. Builder가 일을 마쳐도 비용이 이익을 상회 하므로 손해를 보게 되는 것이 명백한 상황입니다.

계약서에 그러한 것에 대한 보호가 미쳐 마련되어 있지 못할 경우 공정거래법에 의거 허위 과장 표시에 의한 손해배상 청구를 해야 할 것입니다. 그러나 계약서에 의해 보호가 되어 있다면 청구방법이 더욱 손쉬울 것입니다.

가격의 변동이나 공사기간의 변동또한 Variation Claim에 해당되는 상황일 것입니다. 우선 가격의 변동은 공사에 투입되는 재원의 차이를 말하는 것입니다. 계약서의Bill of Quantity나 Schedule rate에 명기가 되지 않은 투입재원의 가치 평가는 공사 감독관 ( Superintendent)이 주로 수행을 하고 있습니다.

그러나 주의해야 할 점은 Superintendent는 투입재원의 가치평가에 있어서 절대적인 판단을 할 수 있는 위치가 아니고 단지 의견을 주는 위치입니다. 물론 중요한 참고가 되지만 Builder가 이에 동의하지 않고 불복할 경우에는 Owner와 직접 가격변동에 따른 타진을 해야 할 것입니다.

공사기간의 변동은 매우 빈번한 경우인때 기후의 변동, Owner의 공사범위추가 요청등이 될 것입니다. Builder가 이경우에 계약서에 명기되지 않은 상황에서 추가 공사로 인한 추가 비용의 발생으로 청구하는 방법은 시장의 합리적인 가격에 ( Quantum meruit)의한 Owner에 대해 청구하는 방법이 있을 것입니다. 이 경우 Builder는 Owner가 요청에 의한 것이라면 추가적인 비용은 물론 추가 공사에 따른 이익금을 청구할 수 있는 방법이 있습니다.

Variation Claim에 관한 마지막으로 잠재적인 비용의 변동이 있는데 Latent Condition Claim이라고 할 수 있습니다. 가령 바위를 뚷어 철로를 놓은 관급공사를 Builder가 성공적으로 Tender하여 일을 착수 하려고 하는데 Tender당시의 바위의 지질구조가 구체적으로 조사해본 결과 Tender당시와는 달라 추가 적인 비용이 불가피한 경우일 것입니다. 또한 다른 예로서 오염물질이 석면표 (asbestos)가 건물에 예상과 다르게 있다면역시Latent Condition Claim 의 범주에 들 것입니다. Latent Condition Claim은 그러나 현장의 물리적인 조건상황에 국한합니다. 가령 노동시장의 변동으로 인부를 구하지 못해 추가적인 비용이 들었다든지 하는 경우는 해당되지를 않습니다.

Latent Condition Claim에 관해서 Owner가 알고도 이를 기만할 경우에는 허위표시에 의한 기망행위를 한것으로 간주할 수 있을 것입니다.

흔한 예는 아니지만Latent Condition Claim과 관련하여 계약이 좌절되는 경우도 있습니다. 가령 수영장을 만드는데 Pipe Line과 Cable이 없어서Pipe Line과 Cable없이는 수영장을 원천적으로 만들지 못하는 경우 입니다. 이경우 계약이 좌절 ( Frustration) 되었다고 보아지며 주인의 계약에 의한 강행을 요청하여도 이에 대한 반박할 충분한 근거가 됩니다.

Disclaimer: 상기 내용은 어디까지나 현재의 관련법률 규정을 근거로 하였고 판례의 경우는 해당되는 개별 적인 상황에 의한 것이므로 독자의 상황을 적용하여 자체적으로 해석하는 것은 잘못된 판단을 할 수 있으므로 중요한 결정에 있어서는 반드시 변호사의 상담을 필요로 합니다. 그러므로 상기 내용에 대하여 어떠한 법률적인 책임이나 보증을 하지 않습니다.

자료제공: 변호사 이계원

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