변호사 이계원의 생활법률 -제 112편(호주의 부동산에 관하여 제 1 편)

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안녕하세요? 변호사 이계원입니다. 지난 법률칼럼에서는 여러 차례에 걸쳐서 호주에서 사업을 개시하려는 교민을 위하여 호주에서의 사업 편을 소개시켜드린바 있습니다. 언어의 장벽 및 관련법규의 이해로 어려움을 가지신 분들에게 도움이 되었으면 좋겠습니다.

이번 주 부터는 호주의 부동산법을 정리해서 소개해 드릴까 합니다. 한국의 부동산 거래 관행과는 차이가 많고 거래의 요건들이 복잡성을 띄고 있어 이번의 소개칼럼이 독자 여러분의 궁금증을 풀어 줄 수 있는 계기가 되었으면 합니다.

우선적으로 호주의 부동산에 영향을 주는 법규를 소개하자면 호주의 부동산 법은 연방에서 정하여 통제하는 것이 아니라 State 와 Territory 별로 각기의 지방법으로 통제가 됩니다. 퀸즈랜드의 부동산 법에 있어서의 모법은 Property Law Act 1958(QLD) 와 Land Title Act 1994 ( QLD)입니다. 호주는 불문법계열의 나라이므로 법규의 조항에 전적으로 의지한다기 보다는 관련된 법을 법윈에서 해석하고 판단하는 판례의 결정을 혼용하고 있습니다. 판례에 있어서 호주는 자국내의 판례만을 주로 참고하지만 Commonwealth 영연방의 주요한 판례를 참고하기도 합니다.

비거주자의 소유권이전에 관해서는 FIRB ( Foreign Investment Review Board )에서 사전승인을 득해야지만 소유권이전 등기가 허용이 됩니다. 투자의 대상에 따라 규제에 대한 한도금액의 차이가 있겠으나 대략적인 설명을 드리자면 상업용 건물의 경우 50million 이상의 구매금액 (이하의 경우 사전승인이 필요가 없음), 그러나 건물이 세워지지 않은 빈 땅의 경우 ( 나대지 등)에는 구매가격에 관계없이 전부 FIRB 사전승인을 득해야 하며 FIRB의 승인은 조건부승인이 됩니다. 즉 24개월 이내에 공사를 시작해야 한다는 점, 공사대금이 최소 토지구매가의 50%가 넘어야 한다는 점등입니다.

일반적으로 해외의 투자는 개인보다는 법인 설립 후 법인명의로 투자가 이루어 지므로 법인의 지분에서 외국인이 15%이상 되거나 그의 자매사 관련 지분이 집합적으로 40%이상인 경우에는 FIRB의 사전승인을 받아야 할 것입니다. Foreign Treasurer 는 외국인의 투자가 국익에 반할경우 승인을 거절할 힘을 가지고 있습니다.

호주에서는 부동산의 권리를 분류하여 표현하고 있습니다.

1) “ Freehold Estate” 은 부동산 최상의 절대적인 권리를 뜻하며 이러한 표현은 일반적으로 소유권을 이전하여 부동산을 소유하였을 때 가지는 명의자의 권리입니다.

2) “ Lease hold Estate”라는 표현이 있는데 이는 해당부동산에 임차하여 임차기간 중에 임차인이 권리를 주장하는 부분입니다. 리스의 기간 및 조건에 따라 임차인의 권리가 결정이 됩니다.

3) “Native title’ 호주의 원주민 Mabo라는 사람이 원주민의 땅에 대한 권리를 주장하여 1992년 호주 High Court에서 승소하여 1993년 Native Title Act를 제정하기에 됩니다. 그러므로 그 이후 호주의 정부에서 지정한 Pastoral Lease 나 Mining Lease 등의 Crown Lease는 원주민과 공동의 사용의 부담을 갖게 되었습니다.

4) “Easement” easement는 모든 부동산 소유주가 가지고 있는 제약조건이라고 이해하시면 되겠습니다. 왜냐하면 모든 집에는 기본적으로 Public utility( 상하수도, 전기선)가 설비되어 있기 때문입니다. 어찌 보면 그러한 설비는 집주인의 편리함을 주는데 왜 제약조건으로 법에서는 인식되고 있을까요? 그것은 가령 옆집이 우리 집 앞마당을 지나는 전기선과 뒷마당을 통하는 상하수도를 가지고 생활을 하게 된다면 우리 집은 해당 통로를 무제한으로 옆집에 제공하게 되고 옆집은 무상으로 혜택을 보게 되기 때문에 우리도 알게 모르게 Public utility에 있어서는 이웃집에서 혜택을 주기도 하도 받기도합니다. easement는 한국의 부동산 등기부등본에 해당되는 Title에 고유번호와 함께 명시되어 있습니다. 상기의 Public utility에 관련된 easement는 논란의 여지가 드물겠지만 통로를 지나다닐 수 있는 권한 ( right of way)이나 일조건 ( right of light and air)등은 이웃 간 분쟁의 소지가 있고 특히 등기가 되지 않은 easement는 더욱 그러합니다. 등기되지 않은 easement가 호주에 존재하게 된 이유는 부동산 등기제도(Torrens system)가1858년 퀸즈랜드 에서 시행되었으나 그 제도 이전에 이해당사자간의 조약 (Restrictive covenant)으로만 지켜지는 easement가 있기 때문입니다. easement 가 공시제도( Torrens system)에 의해 등록되어 있으면 분쟁이 없을 것이나 등록되지 않은 easement는 새로운 옆집주인이 통로를 열어줄 의무가 없다고 한다면 분쟁이 될 것입니다.

5) “Mortgagee” 부동산에 근저당을 설정한 금융기관의 권리를 말합니다. 만일 대출자 ( 일반적으로 지주)가 대출금을 제때에 갚지 못할 경우 Power of Sale을 통해 경매를 할 수 있습니다.

6) “Contractual Right” 계약에 의해 발생하는 해당부동산에 대한 권리로서 “Licence” ( 예, 식당을 하는데 시청으로부터 야외사용을 허용하는 Licence ), “ Option” 리스계약상의 임차인이 만기이후의 추가 리스를 요구할 수 있는 권리등이 있습니다.

그러므로 한 부동산에 여러 권리가 존재할 수 있습니다. 그러한 것을 “Bundle of Right”라고 하며
같은 물건에 여러 권리가 상존하고 권리들끼리 서로 싸우기도 하도 대항하기도 합니다. 즉 호주 부동산에 관한 권리는 동일한 목적물에 소유권, 근저당권, 임차권, 지상권, 용익권 등이 한국에서와 같이 존재하며 서로간 이해관계가 성립하는 것입니다.

Disclaimer: 상기 내용은 어디까지나 현재의 관련법률 규정을 근거로 하였고 판례의 경우는 해당되는 개별 적인 상황에 의한 것이므로 독자의 상황을 적용하여 자체적으로 해석하는 것은 잘못된 판단을 할 수 있으므로 중요한 결정에 있어서는 반드시 변호사의 상담을 필요로 합니다. 그러므로 상기 내용에 대하여 어떠한 법률적인 책임이나 보증을 하지 않습니다.

자료제공: 변호사 이계원

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