변호사 이계원의 생활법률 – 제 62편(상업리스; Default) –

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상업리스에 있어서 Default는 단지 Rent를 내지 못할 경우만을 국한하는 것은 아닙니다. 즉 Lease계약서에 있는 임차인이 약속한 유지보수 수리 등 의무사항 등이 이행되지 않을 경우에도 건물주는 Default로 간주하여 손해배상을 청구하거나 Lease를 회수하여 명도를 실행하기도 합니다. 임차인의 법인일 경우에는 일반적인 기업법의 파산 절차도 밟을 수 있습니다.

임차인이 Rent를 지불하지 않고 영업을 계속 할 경우 Lease계약의 중요한 근간을 이루는 약속이므로 건물주는 강제명도를 실행할 수 있는 권리가 있다고 볼 수 있습니다. 건물주는 물건법에 의거 Re-entry하기 전 적법한 양식의 통고를 하여야 하며 Re-entry가 이루어지면 그것은 건물주가 Lease를 회수하겠다는 명명한 의사표시일 것입니다.

그러나 간혹 임차인과 건물주가 몸싸움을 벌일 수 도 있겠습니다. 이 경우 건물주는 Lease회수 목적이상의 신체적인 공격을 할 경우 형법에 의한 처벌을 받을 수 있으므로 주의해야 하겠습니다. 일단 Lease가 회수가 이루어 졌다면 임차인은 해당 Lease장소에 머물 수 없으므로 무단침입이 성립되며 임차인의 물건도 옮겨져야 할 것입니다.

건물주가 Re-entry에 대한 통고를 할 경우 적법한 양식 (Form 10)에 의해 임차인의 위반내용 등을 상세히 기재하고 임차인에게 시정할 수 있는 적당한 시간의 기회를 주어야 합니다. 그러나 Lease를 위반한 내용이 되 돌이킬 수 없는 경우가 있는데 가령, 전대행위를 금지한 Lease임에도 불구하고 전대할 경우 ‘Once and for all’의 Rule이 적용되므로 위반한 내용을 회복하기 어렵다고 보입니다. 그럼에도 불구하고 양자 합의하에 보상이 이루어진다면 시정이 되었다고 할 수도 있겠습니다.

한편 임차인이 계약이 종료되기 전에 건물주와 협의 없이 자진해서 임차장소를 비우고 나갔다면 법에서는 Lease를 부인 (Repudiation)하는 행위로 간주하여 이 경우 건물주는 Lease계약 종료 전 까지의 못 받은 Rent를 청구할 수 있는 권리를 보유하게 됩니다. 그러나 건물주는 재 임대를 위한 노력에 대한 증명 (광고하여 새로운 임차인 모집 등)을 해야 하며 만일 새로운 임차인을 들여 Rent를 받았다면 기존의 Rent와의 차액을 손해배상으로 기존 임차인에게 청구할 수 권리가 있습니다(Damage of Bargain).

그러므로 임차인의 Lease 기간이 남아 있을 경우 양도가 쉽지 않고 나갈 의사가 있을 경우 건물주와 상의하여 적법한 Lease의 포기를 함으로써 상기의 손해배상 청구를 당하는 일이 없어야 하겠습니다. 그러나 Lease의 포기 시 임차인은 합의에 따라 일정 Surrender Fee를 일시불로 지급해야 할 것입니다.

임차인이 상기 건물주의 Actions 즉 Re-entry나 Lease의 상실 (Forfeiture) 등에 대해 방어할 수 있는 방법은 Court에 구제를 신청하는 방법입니다. 다시 말하면 임차인이 건물주로부터 명도 통보를 받아 시정을 한 부분에도 불구하고 건물주가 강행했을 경우일 것입니다.
그러므로 이 구제신청의 경우 임차인은 무결격(Clean hand)을 주장하여 효율적인 방어를 해야 할 것입니다.

Disclaimer: 상기내용에 대하여 어떠한 법률적인 책임을 지지 않습니다.
자료제공; 이 계원

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