변호사 이계원의 생활법률 –제58편( 상업리스: Quiet Enjoyment) –

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어떤 임차인이 임대를 할 경우 임대기간동안 해당 임대장소에 점유할 수 있는 독점적인 권한을 가질 것 입니다. 그러한 권한을 ‘ Quiet Enjoyment’라는 법원칙으로 규정하고 있습니다. ‘ Quiet Enjoyment’의 정의는 건물주가 임차인에게 임대기간동안 부당한 간섭 없이 임차인이 영업행위를 영위하고 침해를 당했을 경우 정당하게 청구할 수 있는 것을 뜻합니다.

‘Quiet Enjoyment’는 상업리스 에서만 적용되는 법원칙이 아니라 주거지역의 점유권에
있어도 해당이 됩니다. 즉 지난번 다루었던 이웃 간의 분쟁, 사적침해 (Private nuisance)등도 ‘Quiet Enjoyment’라는 법원칙을 가지고 논쟁하며 권리가 침해되었을 경우 손해배상을 할 수 있는 시나리오이므로 참고 하시면 좋겠습니다.

그러한 임차인의 고유권한이 종종 건물주로부터 침해되는 경우가 생길 수 있고 또한 공동의 임대인을 가진 임차인들 간의 침해가 있을 수 있겠습니다. 우선적으로 건물주로부터 침해당할 수 있는 경우는 어떠한 것들이 있을까요? 건물주가 건물 대대적인 개량작업을 할 경우 일 것입니다. 중장비의 굉음이나 먼지 등이 영업에 상당한 지장을 준다면 건물주는 보상을 해야 할 것입니다. 또한 영업장의 입구가 건물주의 작업으로 손님의 출입을 불편하게 한다면 임차인은 증명 (매상 및 증거사진)을 통하여 손해배상을 청구할 수도 있습니다.

두 번째로는 공동의 건물 내에서의 임차인간의 분쟁의 경우가 발생할 수 있겠습니다. 가령 옆 상점의 임차인이 소음, 냄새, 이물질 등을 발생시켜 영업에 지장을 준다면 해당임차인은 건물주에게 손해배상을 청구해야 할 것입니다. 단 그러한 경우에는 건물주가 옆 상점의 영업행위를 용인해 주었다는 증거가 뒷받침되어야 할 것입니다.

임차인 입장에서 주의하여야 할 점은 지방정부의 개입입니다. 가령 임차인과 건물주는 서로 합의하에 어떤 특정업종을 영업할 수 있도록 계약을 했는데 지방정부의 영업폐지 통보를 받았을 경우입니다. 그러한 경우 건물주가 임차인의 불법적인 물건을 임차인의 허락 없이 처분해도 ‘Quiet Enjoyment’의 침해는 성립되지 않겠습니다. 마약이나 불법적인 총포등이 쉬운 예가 될 수 있겠습니다.

건물주가 임차인에게 부여한 최초의 임대조건이 임대 기간 중 훼손될 수 있습니다. 가령 어떠한 임차인이 한국 식품점을 하고 있는데 동일한 건물 내에서 또 다른 한국식품점의 임대를 허락한다면 기존의 한국 식품점의 매상에 상당한 영향을 줄 것입니다. 즉 최초의 임대조건이 훼손되었다고 볼 수 있겠습니다. 그러한 경우는 보통 일어나지 않지만 요새 같은 불경기에 건물주가 건물의 공실을 막고자 허용할 수 있는 개연성이 있는 사례입니다. 그러므로 임차인은 계약내용에 동일한 업종을 제한하는 규정(Restriction Clause)을 삽입하여 이익을 보호 하여야 하겠습니다.

Disclaimer: 상기내용에 대하여 어떠한 법률적인 책임을 지지 않습니다.
자료제공; 이 계원

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