안녕하십니까? 이번 주는 호주에서 나대지 구입 시 유의점을 말씀드리겠습니다. 한국의 복잡한 대도시에서는 부동산 개발이 거의 이루어져서 나대지를 찾아보기가 어렵고 부동산개발을 한다면 기존의 건축물을 멸실하고 재건축하는 것이 대종을 이룰 것입니다. 그러나 어느 개발업자가 나대지를 발견하더라도 그 가격은 터무니없이 높을 것이고 땅의 규모도 작아 개발업자가 기대하는 건축물을 올리지 못할 것입니다.
그 개발업자가 호주에 휴가차 놀러왔다고 가정해 봅니다. 그는 직업의식에 의해 놀러왔음에도 불구하고 부동산중개업소를 들러서 땅을 알아보았습니다. 일반상업지역임에도 불구하고 ‘잘생기고 큰 땅’이 한국의 대도시에서 보다 상대적으로 저렴하고 상업성도 있어 휴가보다는 부동산 구입목적 으로 여행의 목적이 바뀌었습니다.
그러나 매도인은 해당 나대지에 대한 택지 분할(Subdivision)을 하지 않은 상태에서는 해당 목적물을 매도하지 못하는 것을 감안 특약사항에 30일 이내에 매수인이 지방정부에 토지분할 신청을 한다는 조건으로 계약을 체결 하였습니다. 기본적으로 5이하의 해당 토지에 대한 분할 (Allotment)을 제외하고는 보통 이러한 계약은 원인무효가 됩니다. 왜냐하면 택지분할이 안된 상태에서의 매매는 법에서 정한 몇 가지 사항을 제외하고는 정부에서 금지하기 때문입니다.
이러한 경우에는 보통 매도인은 해당 토지에 대한 Survey, Plan등을 반드시 매수인에게 계약 전 공개하여 택지분할에 대한 정보를 매수인에게 전달해야 합니다. 매수인은 택지분할이 되지 않음에도 구입의사가 있으면 먼저 Land Sales Act에 의해 면제사항에 해당되는지 살펴보고 특약사항에 30일 이내에 택지분할 신청을 한다는 조항을 마련해야 합니다.
만일 택지분할도 안되어 있고 면제사항이 되었더라도 매수인이 30일 이내에 택지분할 신청을 하지 못했다면 상기와 같이 원인무효가 되며 매수인의 예치금은 보통 반환할 수가 있습니다. 특히 이러한 택지분할을 요하는 나대지는 액수가 클 확률이 있으므로 매수인은 법적안정장치를 위해 잔금을 치루기 전까지 Caveat ( 매도인의 권리행사를 제한하는 일종의 안전장치)를 걸어두곤 합니다. 따라서 Caveat를 등록하였을 경우 원인무효가 되어 예치금을 돌려 받았거나 정상적으로 토지구매를 완결하였던 간에 매수자는 Caveat를 원인소멸에 의한 해방 (Release)해야만 할 것입니다.
특약사항은 계약법에 있어 매우 중요한 부분이므로 특히 매수인 입장에서는 권리보호를 위해 상세히 준비해야 할 것입니다. 예를 들면 A 집을 사기위해서는 금융승인이 사전에 나야 한다거나 기존집이 팔려야 한다는 것 등이 될 것입니다. 그러한 종류의 특약사항은 “Condition Precedent”(사전조건)이라고 하며 “ Condition Subsequent”(사후 조건) 이라는 특약사항도 있으나 ‘화장실 오갈 때 다르다’는 표현처럼 사후조건에도 불구 계약완결 후에 약속을 저버릴 경우 사전조건에 의한 특약사항보다 권리보호가 절적하지 않을 수 있다는 점을 명심해야 합니다.
Disclaimer: 상기내용에 대하여 어떠한 법률적인 책임을 지지 않습니다.
자료제공; 이 계원
