변호사 이계원의 생활법률 – 제8편(Land law(우리 집에도 easement가 있을까? ) –

0

안녕하십니까? 이번 주는 부동산의 중요한 권리의 하나인 easement 에 대해 알아보도록 하겠습니다. easement는 모든 부동산 소유주가 가지고 있는 제약조건이라고 이해하시면 되겠습니다. 왜냐하면 모든 집에는 기본적으로 Public utility( 상하수도, 전기선)가 설비되어 있기 때문입니다. 어찌 보면 그러한 설비는 집주인의 편리함을 주는데 왜 제약조건으로 법에서는 인식되고 있을까요? 그것은 가령 옆집이 우리 집 앞마당을 지나는 전기선과 뒷마당을 통하는 상하수도를 가지고 생활을 하게 된다면 우리 집은 해당 통로를 무제한으로 옆집에 제공하게 되고 옆집은 무상으로 혜택을 보게 되기 때문에 우리도 알게 모르게 Public utility에 있어서는 이웃집에서 혜택을 주기도 하도 받기도합니다. easement는 한국의 부동산 등기부등본에 해당되는 Title에 고유번호와 함께 명시되어 있습니다.

상기의 Public utility에 관련된 easement는 논란의 여지가 드물겠지만 통로를 지나다닐 수 있는 권한 ( right of way)이나 일조건 ( right of light and air)등은 이웃 간 분쟁의 소지가 있고 특히 등기가 되지 않은 easement는 더욱 그러합니다. 등기되지 않은 easement가 호주에 존재하게 된 이유는 부동산 등기제도(Torrens system)가1858년 퀸즈랜드 에서 시행되었으나 그 제도 이전에 이해당사자간의 조약 (covenant)으로만 지켜지는 easement가 있기 때문입니다. easement 가 공시제도( Torrens system)에 의해 등록되어 있으면 분쟁이 없을 것이나 등록되지 않은 easement는 새로운 옆집주인이 통로를 열어줄 의무가 없다고 한다면 분쟁이 될 것입니다.

가령, 우리 집의 바로 앞집은 Broadbeach의 바닷가가 바로 보이는 beachfront라고 가정해봅니다. 우리 집은 바닷가를 보는 풍치는 없으나 앞집의 통로를 지나면 바로 바닷가에서 나갈 수 있는 상황으로 십수년간 그러한 권리를 누렸습니다. 앞집 땅을 지나는 권리는 서로 조약(covenant)에 의해 지켜졌고 앞집과의 사이는 원만했습니다. 어느 날 갑자기 앞집이 사정이 생겨 집을 팔아 이사를 갑니다. 새로운 주인은 기존의 easement를 인정하지 않고 통로를 다른 용도로 활용코자 자물쇠로 잠가 버렸습니다. 우리 집은 20m 가량을 걸으면 바닷가를 갈수 있는 권한이 상실되었습니다. 바닷가로 가려면 불편하게 차로 돌아서 나가야 되니 말입니다. 이 경우 새로운 앞집주인이 전 주인으로부터 해당 권리에 대한 통보를 받은 바가 없으므로 토지법 (Land title Act) 185조 의거 등기되지 않은 easement 권리주장은 효력 없다고 한다면 어떻게 해야 할까요? 비록 해당 easement가 등기되지 않았으나 전 주인이 우리 집을 조금이라도 배려하여 새 주인에게 권리를 양도(assignment)해 주었으면 문제가 없지만 그러한 절차와 권리문서가 없는 경우 난감할 것입니다.

실제로 뒷집이 형평법 법정(Equity Court)에서 자신의 식구들이 십 수 년간 누렸던 권리를 사진과 함께 제출, 또는 통로를 제한하면 부동산 가치가 폭락된다는 증빙을 바탕으로 easement를 지킨 사례가 있습니다. 만일 해당통로가 먼지가 낄 정도로 뒷집이 통로를 빈번히 이용하지 않았다면 방치(abandonment)로 간주하여 easement의 권리를 상실했을 것입니다.
상기의 분쟁과 같은 경우는 흔치 않은 사례이나 부동산을 소유하고 계신 분들은 해당 부동산에 어떤 종류의 easement 가 있는가를 살펴보시는 것도 자신의 권리상황을 파악하시는데 도움이 되시리라 믿습니다. 더욱이 집을 새로 짓는 경우에는 설계업자나 빌더에게 반드시 easement에 대한 보고를 받으시면 좋겠습니다.

Disclaimer: 상기내용에 대하여 어떠한 법률적인 책임을 지지 않습니다.
자료제공; 이 계원

© 2010 Southport Lawyers Blog. All rights reserved.
site by MN.