변호사 이계원의 생활법률 – 제7편(Land Law (Caveat) ; 부동산 가압류) –

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이번 주는 토지법(Land Law) 중에 Caveat 제도에 대해 알아보도록 하겠습니다. Caveat의 일반적인 법률해석으로는 ‘소송중지명령’ 즉 법원에서 결정하기 전 보류한다는 의미로 쓰입니다. 토지법에서의 Caveat는 한국의 가압류와 매우 유사하므로 ‘법원에서의 압류결정 후 경매처리전의 보류상태’로 이해하시면 되겠습니다.

필자의 경험에 의하면 한국에서의 가압류로부터의 경매진행과정은 호주의 그것과 매우 흡사하여 언어만 다르지 절차와 결정의 본질적인 진행과정은 일맥상통 한다는 점을 느낍니다. 성문법과 불문법의 법원 및 역사가 다르지만 법의 이치는 똑같이 정당함(Justice)을 추구하니 비슷한 판례들이 나온다고 생각합니다.

실제 사례를 보면, 어느 개발업자가 토지(a parcel of land)를 구입하여 필지분할( subdivision)후 시장에서 부동산 마케팅을 하고 있었습니다. 이런 경우 보통 모델하우스에서 개발업자에 소속된 영업사원 (Sales person)이 판매활동을 하게 되는데 잠재 구매자가 구매의사를 보이면 일종의 임시계약서 (Memorandom) 와 같은 ‘expression of interest’에 사인을 하게 됩니다. 본 계약( Sale of Land)에 앞서 개발업자는 신의성실원칙에 입각 해당 필지(allotment)를 보류하게 될 것입니다.

어느 날 A 필지에 대하여 구매의사를 보였습니다. 며칠 후 은 본 계약 (Sale of land)을 약속하고 여행을 가게 됩니다. 갑이 본 계약 날짜가 지나도 연락이 안 되어 영업사원은 새로운 구매자 에게 판매하기로 약속을 했습니다. A 필지의 희소가치와 개발업자와 간의 법적 구속력이 없는 임시계약상태의 불안한 상황에서 재빠르게 대처하고자 변호사를 선임하고 예치금을 Trust account에 입금함과 동시에 본 계약에 들어갔습니다. 이 여행을 다녀오니 이미 자신이 선점했다고 생각한 필지가 이미 판매되어 고심한 끝에 A 필지의 확보를 위해 Caveat를 걸었습니다. 개발업자는 Caveat가 걸린 상태에서 판매를 진행시키지 못하고 은 Caveat가 풀려야 만이 잔금을 치루고 명의이전절차를 밟아야 하는 상황에 놓이게 되었습니다.

이 경우 법원은 해당 Caveat 에 어떤 결정을 내리게 될까요? 먼저 이 해당 필지에 대한 이해 (Caveatal interest)가 있는지를 확인할 것입니다. 이 경우 ‘expression of interest’에 사인이 된 상태이니 필지에 대한 이해가 있다고 보여 집니다. 그러나 정당한 사유 ( reasonable cause)없이 이 Caveat를 걸었음이 법원에서 입증이 된다면 토지법 ( Land title Act) 150조에 의거 은 개발업자에게 손해배상을 해야 할 것입니다. 그 손해배상은 법원의 재량(incidental and discretionary)이므로 개발업자가 Caveat로 인한 손해 즉 영업방해, 금전적 손실 (financial interest)를 정당하게 신청하고 법원이 받아들인다면 은 그의 잘못된 판단으로 많은 금전적, 정신적 손실을 회피하기 힘들 것입니다.

그러한 정당성 확인절차는 과연 영업사원이 연락을 성실히 취하였는지? 의 계약이 늦어진 정당한 사유가 있는지 등일 것입니다. 그러나 반대로 의 정당성이 밝혀질 경우에는 개발업자는 과의 계약을 개발업자의 책임 하에 철회 ( rescission)하거나 그러하지 못하면 에게 합의에 의한 손해배상을 할 수 있을 것입니다.

Caveat는 부동산에서 상대방이 정당하지 못하고 사유를 입증할 충분한 자료가 준비되었을 때 쓰는 비상처방입니다. 약을 남용하면 병이 생기듯이 Caveat를 적절한때 쓰지 못하고 상대방에 악의적으로 쓸 경우에는 더 큰 화가 미치게 됩니다.

Disclaimer: 상기내용에 대하여 어떠한 법률적인 책임을 지지 않습니다. 자료제공; 이 계원

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